Le marché allemand de l'immobilier industriel et logistique a enregistré un volume de transactions de 2,52 millions de mètres carrés au premier semestre 2025. Par rapport au premier semestre 2024, cela représente une hausse de 3,1 pour cent. Ce résultat d'une analyse a été publié par le prestataire de services immobiliers CBRE le 14 juillet.
« Le marché allemand de l'immobilier industriel et logistique s'est montré stable au premier semestre », a déclaré Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing chez CBRE en Allemagne.
Le volume des transactions a été légèrement au-dessus du niveau des deux premiers semestres précédents, mais nettement en deçà du niveau habituel des années antérieures. CBRE ne comptabilise en dehors des cinq principaux marchés logistiques que les transactions à partir de 5 000 mètres carrés. Les cinq principaux marchés sont Berlin, Düsseldorf, Francfort/Rhin-Main, Hambourg et Munich.
Alors que le taux de vacance des grandes boîtes était encore de 0,9 point de pourcentage supérieur à la valeur du deuxième trimestre 2024, avec 4,1 pour cent, il a diminué de 0,4 pour cent au cours des trois derniers mois pour atteindre 4,5 pour cent. En termes de taux de vacance, il existe toutefois des différences régionales marquées.
En effet, alors que dans les régions de Halle/Leipzig (plus trois points de pourcentage au cours des douze derniers mois à 9,5 pour cent), Magdebourg (plus 8,4 points de pourcentage à 8,9 pour cent) et Berlin (moins 0,9 point de pourcentage à 8,5 pour cent), des taux de vacance élevés ont été enregistrés, les vacances sont restées très faibles dans beaucoup des principaux marchés (Hambourg est resté stable à zéro pour cent, Munich plus 0,9 point de pourcentage à 0,9 pour cent et Francfort-sur-le-Main plus 1,4 point de pourcentage à 1,8 pour cent). Selon CBRE, les régions de Karlsruhe, Basse-Bavière, Nuremberg, Sarrebruck et Stuttgart ont également été marquées par une occupation complète du marché des grandes boîtes.
En outre, selon l'analyse, le pipeline des surfaces en construction spéculative et non encore pré-louées s'est réduit de 36 pour cent au cours des douze derniers mois pour atteindre 810 000 mètres carrés. La part des transactions sur de nouvelles constructions au premier semestre s'élevait également à 43 pour cent, soit 16 points de pourcentage en dessous de la valeur de l'année précédente.
Néanmoins, les cinq plus grands contrats du premier semestre 2025 concernaient tous des nouvelles constructions. La plus grande transaction du
semestre écoulé a été, selon CBRE, une utilisation propre de Netto sur plus de 65 000 mètres carrés à Kremmen dans le district d'Oberhavel en Brandebourg. Globalement, les utilisateurs finaux ont représenté une part de 27 pour cent des transactions (plus deux points de pourcentage).
Le secteur de la demande le plus actif au premier semestre 2025 a été celui des entreprises de transport et de logistique. Leur part a augmenté de cinq points de pourcentage par rapport à l'an dernier pour atteindre 36 pour cent. La part des entreprises commerciales (y compris les détaillants en ligne) a diminué de trois points de pourcentage pour atteindre 29 pour cent. Les entreprises de production ont représenté une part de 28 pour cent (moins cinq points de pourcentage).
« La hausse des entreprises de logistique est étonnante, car elles disposent en raison de la conjoncture de surfaces importantes sous-utilisées, le 'vide gris' », a déclaré Koepke. « En revanche, il est positif de constater que de plus en plus d'entreprises commerciales et de production externalisent leur logistique pour réduire les coûts et leur propre personnel. »
« Jusqu'à présent, aucun impact de l'essor du secteur de la défense sur le marché de
l'immobilier industriel et logistique ne se dessine », a déclaré Koepke. « On ne s'attend pas non plus à ce que ce secteur stimule fortement la demande de surfaces à l'avenir, mais on s'attend à davantage de halls de production pour utilisation propre, qui seront alors également pris en compte dans les transactions. » Étant donné qu’il s’agit généralement de productions sur commande pour les produits de défense, les entreprises n'ont pas besoin de grandes surfaces de stockage.
« Étant donné le contexte économique allemand toujours difficile et les incertitudes persistantes — actuellement en raison de l'incertitude concernant les droits de douane américains, qui influencent à la fois les orientations d'exportation et les chaînes d'approvisionnement — il est très difficile de faire une prévision », a ajouté Koepke. Toutefois, il est à prévoir que la barre des cinq millions de mètres carrés de transactions soit dépassée, atteignant ainsi un niveau similaire à celui des deux dernières années.
« Les indicateurs de sentiment récents suggèrent que la plus grande économie d'Europe va surmonter sa période de faiblesse », a ajouté Dr. Jan Linsin, Head of Research chez CBRE. « En particulier, le secteur de la logistique bénéficiera des investissements supplémentaires dans
