W raporcie wpływu NEO Logistics 2024/2025 Bauakademie przedstawiła nową analizę kosztów i wskaźników energetycznych nieruchomości logistycznych w Niemczech. Wyniki pokazują przesunięcie kosztów o -44 procent z inwestora na najemcę w porównaniu z ostatnim badaniem "OSCAR" z 2016 roku. Według Bauakademie, przyczyną tego jest rosnące zawieranie umów DoubleNet, gdzie najemcy samodzielnie ponoszą koszty operacyjne, takie jak energia elektryczna, bezpieczeństwo, sprzątanie i częściowo konserwacja. Dzięki temu inwestorzy są w dużej mierze chronieni przed inflacją i zwiększonymi kosztami.
Jednocześnie pozostałe koszty operacyjne możliwe do przeniesienia notują umiarkowany wzrost o dziewięć procent (2016–2023), przy czym koszty ubezpieczenia wyróżniają się wzrostem o +86 procent. W 2023 roku koszty operacyjne możliwe do przeniesienia wynoszą średnio 0,73 euro za metr kwadratowy brutto powierzchni na miesiąc, a koszty nieprzenoszalne 0,14 euro za metr kwadratowy brutto powierzchni na miesiąc.
Dane dotyczące ponad 150 hal logistycznych
Podstawą raportu są dane z 2023 roku. Pochodzą one od
21 dostawców danych, którzy obejmują 155 hal logistycznych o łącznej powierzchni brutto 5,5 miliona metrów kwadratowych. Skupiono się na inwestorach, którzy posiadają 115 hal (3,9 miliona metrów kwadratowych brutto). Pozostałe dane pochodzą od użytkowników własnych (0,3 miliona metrów kwadratowych) i najemców (1,3 miliona metrów kwadratowych).
Po raz pierwszy w ramach raportu NEO Logistics Impact Report użyto nowego kalkulatora kosztów operacyjnych, który umożliwia egzogeniczne prognozy kosztów na rok 2024 oraz prognozę na rok 2025. Zgodnie z tym przewiduje się wzrost kosztów o 4,2 procent w 2024 roku, co odpowiada wartości 0,76 euro za metr kwadratowy brutto powierzchni na miesiąc. Na rok 2025 prognozowany jest dalszy wzrost kosztów o 3,1 procent, co oznacza, że koszty operacyjne wyniosą prawdopodobnie 0,79 euro za metr kwadratowy brutto powierzchni na miesiąc.
Luki w odnawialnych źródłach energii
Raport dostarcza według Bauakademie weryfikowalnych danych dotyczących zużycia energii i emisji na poziomie budynków – wspierany
przez obowiązkowe od 2024 roku monitorowanie zużycia zgodnie z ustawą o energii budynków (GEG). Wyniki w tym obszarze:
- Tylko 20 procent inwestorów korzysta z zielonej energii.
- 83 procent nie posiada instalacji fotowoltaicznych.
- 54 procent pozyskuje ciepło z kopalnych źródeł energii, takich jak gaz ziemny.
W przeciwieństwie do tego, według danych budynki z certyfikatem DGNB (Niemieckie Stowarzyszenie Budownictwa Zrównoważonego) i poniżej pięciu lat są wyraźnie bardziej energooszczędne – z zużyciem ciepła do 50 procent mniejszym. Pomimo tej efektywności średnia emisja CO₂ wynosi jedenaście kg/m² rocznie, co jest tylko nieco poniżej celu CRREM na 2023 rok. Według raportu 47 procent budynków przekracza ten poziom, co wskazuje według Bauakademie na nadchodzącą lukę dekarbonizacyjną ("Stranding Point") – również w przypadku 36 procent nowych budynków (< 5 lat), które już przekraczają granicę na 2028 rok.
„Pierwszy NEO Logistics Impact Report pokazuje, że inwestorzy, właściciele i użytkownicy stoją przed strukturalną zmianą”, podsumował
Andreas Kühne, rzecznik zarządu grupy Bauakademie, wyniki raportu NEO Logistics Impact Report. „Aby osiągnąć wymagania regulacyjne i cele zrównoważonego rozwoju, źródła energii muszą być zdekarbonizowane, modele umów zrewidowane, a dostęp do danych znormalizowany. Cały łańcuch dostaw będzie kosztowo zoptymalizowany i zdekarbonizowany – wynajęte hale logistyczne nie mogą być wyjątkiem.”
Rada ekspertów jako doradca strategiczny
Według informacji Bauakademie wiedza ekspercka przy tworzeniu benchmarków i interpretacji wyników jest zapewniona przez ekspertów w formie rady, która reprezentuje wszystkie etapy tworzenia wartości – od planowania, budowy, finansowania, wynajmu, użytkowania po eksploatację. Rada obecnie składa się z przedstawicieli Fabrikon, Fiege, Sicore Real Assets, SPIE, Solarimo, Tattersall Lorenz i Wisag i ma być celowo rozszerzana.
Przez ponad 25 lat „OSCAR” i jego następca „NEO” były BeKo-Reports dla biur w Niemczech. Według Bauakademie, na wzór tego powstaje teraz „NEO Logistics Impact Report” będący źródłem wiedzy o ekonomicznym i ekologicznym śladzie nieruchomości logistycznych w
