El mercado alemán de inmuebles industriales y logísticos alcanzó en el primer semestre de 2025 una absorción de aproximadamente 2,52 millones de metros cuadrados. Esto corresponde a un aumento del 3,1 por ciento en comparación con el mismo período del año anterior. De este modo, el mercado se situó ligeramente por encima del nivel de los dos primeros semestres anteriores, aunque aún por debajo de los años de máximos anteriores. Esto se desprende de un análisis actual del proveedor de servicios inmobiliarios Cbre.
Disminución en la proporción de nuevas construcciones
La proporción de nuevas construcciones en el total de absorción de espacio fue del 43 por ciento en el primer semestre. En comparación con el mismo período del año anterior, esto representa una disminución de 16 puntos porcentuales. También la cartera de superficies construidas de forma especulativa - es decir, inmuebles sin prealquiler - se redujo en un 36 por ciento a 810.000 metros cuadrados en un plazo de doce meses.
“El aumento entre las empresas de logística es sorprendente, ya que estas disponen de superficies sin utilizar de manera significativa debido a la coyuntura, el llamado 'vacío gris'. Sin embargo, es positivo que ahora más empresas comerciales y de producción externalicen su logística para ahorrar costos y personal propio”, afirma Koepke.
Vacantes varían regionalmente
La tasa de vacantes para inmuebles logísticos
de gran tamaño (Big Boxes) fue del 4,1 por ciento a finales del segundo trimestre de 2025. Comparado con el trimestre anterior, esto representa una disminución de 0,4 puntos porcentuales. En comparación anual con el segundo trimestre de 2024, esto representa un aumento de 0,9 puntos porcentuales. Existen claras diferencias regionales: mientras que Halle/Leipzig registra una tasa de vacantes del 9,5 por ciento (más 3 puntos porcentuales en doce meses), el valor en Magdeburgo es del 8,9 por ciento (más 8,4 puntos porcentuales) y en Berlín es del 8,5 por ciento (menos 0,9 puntos porcentuales en doce meses). En mercados como Karlsruhe, Baja Baviera, Núremberg, Saarbrücken y Stuttgart, hay plena ocupación. Hamburgo mantuvo estable una tasa de vacantes del 0 por ciento. Múnich (0,9 por ciento) y Frankfurt en el Meno (1,8 por ciento) también registraron tasas bajas.
Grandes transacciones dominan el sector de nuevas construcciones
A pesar de la disminución en la proporción de nuevas construcciones, las cinco transacciones más grandes en el primer semestre recayeron completamente en nuevas construcciones, todas ellas para uso propio. La mayor transacción fue un uso propio por parte del minorista alimentario Netto con 65.000 metros cuadrados en Kremmen (distrito de Oberhavel, Brandeburgo). En general, la proporción de usos propios en la absorción de espacio fue del 27 por ciento, dos puntos porcentuales más que el
año anterior.
Rentas continúan en tendencia alcista
El alquiler máximo promedio en los cinco mercados logísticos más importantes de Alemania aumentó en el primer semestre de 2025 un 2,9 por ciento hasta 8,96 euros por metro cuadrado. El alquiler promedio subió un 9,1 por ciento hasta 7,44 euros. El aumento también refleja efectos de recuperación debido a incrementos de alquiler anteriores.
Desarrollo de la demanda por grupos de usuarios
Las empresas de transporte y logística fueron el grupo de usuarios más fuerte en el primer semestre de 2025. Su proporción en la absorción de espacio aumentó en cinco puntos porcentuales hasta el 36 por ciento. La proporción de empresas comerciales, incluidos los minoristas en línea, disminuyó en tres puntos porcentuales hasta el 29 por ciento. Las empresas de producción alcanzaron el 28 por ciento, una disminución de cinco puntos porcentuales. El aumento entre los proveedores de servicios logísticos se produjo a pesar de las reservas de espacio disponibles (el llamado “vacío gris”). Al mismo tiempo, se observó que las empresas comerciales e industriales aumentaron la externalización de servicios logísticos.
Sin influencia medible a través de la industria armamentista
A pesar del creciente volumen de pedidos en el sector armamentista, hasta ahora no se ha observado ningún efecto en el mercado de inmuebles industriales y logísticos. Sin embargo, se espera un aumento en
los usos propios de naves de producción; sin embargo, no se espera una demanda adicional de espacio de almacenamiento. Se espera, no obstante, un mayor número de usos propios de naves de producción. No se espera una demanda adicional de espacio de almacenamiento debido a las condiciones específicas de producción en este sector.
Perspectiva para el año completo
“Dado el tiempo aún desafiante para la economía alemana y las incertidumbres adicionales - actualmente debido a la falta de claridad sobre los aranceles estadounidenses que pueden influir tanto en las direcciones de exportación como en las cadenas de suministro - es muy difícil hacer una previsión. Sin embargo, se espera superar la marca de absorción de cinco millones de metros cuadrados, alcanzando así un nivel similar al de los dos años anteriores”, dice Koepke.
Para el año completo 2025, Cbre pronostica una absorción de espacio de más de cinco millones de metros cuadrados, lo que correspondería al nivel de los años anteriores. Sin embargo, una previsión más precisa es difícil de realizar debido a las incertidumbres económicas, como posibles nuevos aranceles de EE. UU., según el análisis. A medio plazo, sin embargo, se espera que el sector logístico se beneficie de las crecientes inversiones en infraestructura. Los indicadores económicos actuales sugieren que la fase de debilidad económica de Alemania está llegando a su
