Con el NEO Logistics Impact Report 2024/2025, la Bauakademie ha presentado un nuevo análisis de los indicadores de costos y energía de los inmuebles logísticos en Alemania. Los resultados muestran un desplazamiento de costos de -44 por ciento del inversor al arrendatario en comparación con el último estudio "OSCAR" de 2016. Según la Bauakademie, la causa de esto es la creciente firma de contratos DoubleNet, donde los arrendatarios asumen costos operativos como electricidad, seguridad, limpieza y partes del mantenimiento. Los inversores, por lo tanto, permanecieron en gran medida exentos de los aumentos de precios relacionados con la inflación.
Al mismo tiempo, los costos operativos trasladables restantes registran un aumento moderado del nueve por ciento (2016–2023), destacándose especialmente los costos de seguro con +86 por ciento. En el año 2023, los costos operativos trasladables ascienden en promedio a 0,73 euros por metro cuadrado de superficie bruta (BGF) por mes, y los no trasladables a 0,14 euros por metro cuadrado BGF por mes.
Datos de más de 150 naves logísticas
La base del informe son datos del año 2023. Proceden de 21 proveedores de datos, que abarcan 155 naves logísticas con una
superficie bruta de 5,5 millones de metros cuadrados. El enfoque se centra en los inversores, que poseen 115 naves (3,9 millones de metros cuadrados (BGF)). Los demás datos provienen de usuarios propios (0,3 millones de metros cuadrados) y arrendatarios (1,3 millones de metros cuadrados).
Por primera vez, en el marco del NEO Logistics Impact Report se utilizó una nueva calculadora de costos operativos, que permite una estimación basada en índices de los costos operativos para el año 2024 así como una previsión para el año 2025. Según esto, para el año 2024 se espera un aumento de costos del 4,2 por ciento, lo que corresponde a un valor de 0,76 euros por metro cuadrado de superficie bruta y mes. Para el año 2025 se pronostica otro aumento de costos del 3,1 por ciento, por lo que se espera que los costos operativos asciendan a 0,79 euros por metro cuadrado de superficie bruta y mes.
Deficiencias en energías renovables
Según la Bauakademie, el informe proporciona una base de datos válida para el consumo de energía y emisiones a nivel de edificio, respaldada por el registro de consumo requerido por ley desde
2024 conforme a la Ley de Energía de los Edificios (GEG). Los resultados en este ámbito:
- Solo el 20 por ciento de los inversores utilizan electricidad ecológica.
- El 83 por ciento no poseen una instalación fotovoltaica.
- El 54 por ciento obtiene calor de la fuente de energía fósil gas natural.
Por otro lado, según los datos, los edificios con certificación DGNB (Sociedad Alemana para la Construcción Sostenible) y una antigüedad inferior a cinco años son evidentemente más eficientes en energía, con hasta un 50 por ciento menos de consumo de calor. A pesar de esta eficiencia, las emisiones promedio de CO₂ se sitúan en 11 kg/m² por año, solo ligeramente por debajo del valor objetivo de CRREM para 2023, según se indica. El 47 por ciento de los edificios superan, según el informe, dicho valor, lo que según la Bauakademie indica una brecha de descarbonización inminente ("Stranding Point"), incluso en el 36 por ciento de las nuevas construcciones (< 5 años), que ya superan el valor límite para 2028.
"El primer NEO Logistics Impact Report nos muestra que los inversores, propietarios y usuarios se enfrentan a un cambio estructural", resumió
Andreas Kühne, portavoz de la dirección de la Bauakademie Unternehmensgruppe, los resultados del NEO Logistics Impact Report. "Para cumplir con los requisitos regulatorios y los objetivos de sostenibilidad, es necesario especialmente descarbonizar las fuentes de energía, revisar los modelos de contratos y estandarizar el acceso a los datos. Toda la cadena de suministro será optimizada en costos y descarbonizada, y las naves logísticas alquiladas no deben ser una excepción."
Consejo de expertos como asesor estratégico
Según la Bauakademie, los conocimientos técnicos en la elaboración del benchmark y la interpretación de los resultados están garantizados por expertos en forma de un consejo que representa todas las etapas de valor desde la planificación, construcción, financiación, arrendamiento, uso hasta la operación. Actualmente, el consejo está formado por representantes de Fabrikon, Fiege, Sicore Real Assets, SPIE, Solarimo, Tattersall Lorenz y Wisag y se prevé ampliar de manera específica.
Desde hace más de 25 años, el "OSCAR" y su sucesor "NEO" son informes BeKo para oficinas en Alemania. Siguiendo este modelo, la Bauakademie convertirá ahora el "NEO Logistics Impact Report" en una instancia de conocimiento para la huella económica y ecológica de las propiedades logísticas
