Avec le NEO Logistics Impact Report 2024/2025, la Bauakademie a présenté une nouvelle analyse des indicateurs de coûts et d'énergie des immeubles logistiques en Allemagne. Les résultats montrent un déplacement des coûts de -44 % de l'investisseur au locataire par rapport à la dernière étude « OSCAR » de 2016. Selon la Bauakademie, la cause en est la conclusion croissante de contrats DoubleNet, où les locataires assument eux-mêmes les coûts opératoires tels que l'électricité, la sécurité, le nettoyage et certaines parties de l'entretien. Les investisseurs sont ainsi largement épargnés par les augmentations de prix dues à l'inflation.
Simultanément, les coûts d'exploitation restants imputables enregistrent une augmentation modérée de neuf % (2016–2023), les coûts d'assurance se démarquant particulièrement avec +86 %. En 2023, les coûts d'exploitation imputables s'élèvent en moyenne à 0,73 euro par mètre carré de surface brute de plancher (SBP) par mois, tandis que les non-imputables à 0,14 euro par mètre carré de SBP par mois.
Données sur plus de 150 entrepôts logistiques
Le rapport est basé sur des données de l'année 2023. Elles proviennent de 21 fournisseurs de données couvrant 155 entrepôts logistiques avec une surface brute
de 5,5 millions de mètres carrés. L'accent est mis sur les investisseurs qui détiennent 115 entrepôts (3,9 millions de mètres carrés (SBP)). Les autres données proviennent d'utilisateurs propriétaires (0,3 million de mètres carrés) et de locataires (1,3 million de mètres carrés).
Pour la première fois, un nouveau calculateur de coûts d'exploitation a été utilisé dans le cadre du NEO Logistics Impact Report, permettant une extrapolation indexée des coûts d'exploitation pour l'année 2024 ainsi qu'une prévision pour l'année 2025. Selon ce calcul, une augmentation des coûts de 4,2 % est à prévoir pour l'année 2024, correspondant à une valeur de 0,76 euro par mètre carré de surface brute et par mois. Pour l'année 2025, une nouvelle augmentation des coûts de 3,1 % est prévue, de sorte que les coûts d'exploitation s'élèveraient à 0,79 euro par mètre carré de surface brute et par mois.
Lacunes dans les énergies renouvelables
Selon la Bauakademie, le rapport fournit une base de données valable pour la consommation d'énergie et les émissions au niveau des bâtiments, soutenue par l'obligation légale en 2024 d'enregistrement de consommation conformément à la loi sur l'énergie des bâtiments (GEG). Les résultats
dans ce domaine :
- Seuls 20 % des investisseurs utilisent de l'électricité verte.
- 83 % ne disposent pas d'une installation photovoltaïque.
- 54 % s'approvisionnent en chaleur à partir de la source d'énergie fossile gaz naturel.
En revanche, les bâtiments certifiés DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) et âgés de moins de cinq ans seraient manifestement plus efficaces sur le plan énergétique, avec jusqu'à 50 % de consommation de chaleur en moins. Malgré cette efficacité, les émissions moyennes de CO₂ s'élèvent à 11 kg/m² par an, soit à peine en dessous de la valeur cible du CRREM pour 2023, selon le rapport. 47 % des bâtiments dépassent cette valeur, ce qui indiquerait, d'après la Bauakademie, une lacune à venir en matière de décarbonisation (« Stranding Point ») – même parmi 36 % des nouvelles constructions (< 5 ans) qui dépassent déjà la limite pour 2028.
« Le premier NEO Logistics Impact Report nous montre que les investisseurs, propriétaires et utilisateurs sont confrontés à un changement structurel », a résumé Andreas Kühne, porte-parole de la direction du groupe Bauakademie, à propos des résultats du NEO Logistics Impact Report. « Pour atteindre
les exigences réglementaires et les objectifs de durabilité, il est nécessaire de décarboniser surtout les sources d'énergie, de réviser les modèles contractuels et de standardiser l'accès aux données. L'ensemble de la chaîne d'approvisionnement sera optimisé en coûts et décarbonisé – car les entrepôts logistiques loués ne doivent pas faire exception. »
Comité consultatif d'experts en tant que conseiller stratégique
La compétence technique lors de la mise en place du benchmark et de l'interprétation des résultats est assurée, selon la Bauakademie, par des experts sous forme de comité consultatif qui représentent toutes les étapes de la chaîne de valeur, de la planification à la construction en passant par le financement, la location, l'utilisation jusqu'à l'exploitation. Le comité est actuellement composé de représentants de Fabrikon, Fiege, Sicore Real Assets, SPIE, Solarimo, Tattersall Lorenz et Wisag et devrait être élargi.
Depuis plus de 25 ans, « OSCAR » et son successeur « NEO » ont été des rapports BeKo pour les bureaux en Allemagne. Sur ce modèle, la Bauakademie fait désormais du « NEO Logistics Impact Report » une instance de connaissance pour l'empreinte économique et écologique des immeubles logistiques en Allemagne.
