Niemiecki rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych osiągnął w pierwszym półroczu 2025 roku obroty powierzchni na poziomie około 2,52 miliona metrów kwadratowych. Odpowiada to wzrostowi o 3,1 procenta w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Tym samym rynek znajdował się nieznacznie powyżej poziomu obu poprzednich pierwszych półroczy, lecz nadal poniżej wcześniejszych lat szczytowych. Tak wynika z aktualnej analizy dostawcy usług nieruchomości CBRE.
Spadek udziału nowych inwestycji
Udział nowych inwestycji w całkowitych obrotach powierzchni wyniósł w pierwszym półroczu 43 procent. W porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego oznacza to spadek o 16 punktów procentowych. Również pipeline dla powierzchni budowanych spekulacyjnie – czyli obiektów bez wcześniejszego wynajmu – zmniejszyła się w ciągu dwunastu miesięcy o 36 procent do 810 tysięcy metrów kwadratowych.
„Wzrost popytu wśród firm logistycznych jest zaskakujący, gdyż ze względu na warunki gospodarcze mają one znaczące niewykorzystane powierzchnie, tzw. 'szarą pustostan'. Pozytywne jest jednak to, że coraz więcej firm handlowych i produkcyjnych zleca swoją logistykę na zewnątrz, aby oszczędzać koszty i własny personel”, mówi Koepke.
Pustostany różne regionalnie
Wskaźnik pustostanów dla dużych nieruchomości logistycznych
(Big Boxes) wyniósł pod koniec drugiego kwartału 2025 roku 4,1 procent. W porównaniu do poprzedniego kwartału spadł on tym samym o 0,4 punktu procentowego. W porównaniu rocznym do drugiego kwartału 2024 roku odpowiada to wzrostowi o 0,9 punktu procentowego. Regionalnie istnieją wyraźne różnice: podczas gdy Halle/Leipzig osiąga wskaźnik pustostanów na poziomie 9,5 procent (wzrost o 3 punkty procentowe w ciągu dwunastu miesięcy), wartość w Magdeburgu wynosi 8,9 procent (wzrost o 8,4 punkty procentowe) i w Berlinie 8,5 procent (spadek o 0,9 punktu procentowego w ciągu dwunastu miesięcy). W rynkach takich jak Karlsruhe, Niederbayern, Nürnberg, Saarbrücken i Stuttgart panuje natomiast pełne wynajęcie. Hamburg notował stabilnie wskaźnik pustostanów na poziomie 0 procent. Monachium (0,9 procenta) i Frankfurt nad Menem (1,8 procenta) również odnotowały niskie wskaźniki.
Duże transakcje dominują w sektorze nowych inwestycji
Pomimo spadku udziału nowych inwestycji, pięć największych transakcji w pierwszym półroczu dotyczyło w pełni nowych inwestycji – wszystkie na własne potrzeby. Największą transakcją była własna inwestycja przez detalistę żywności Netto o powierzchni 65 000 metrów kwadratowych w Kremmen (powiat Oberhavel, Brandenburgia). Ogółem udział
inwestycji własnych w obrotach powierzchni wyniósł 27 procent, o dwa punkty procentowe więcej niż rok wcześniej.
Czynsze w dalszym ciągu na trendzie wzrostowym
Średnia stawka czynszu na najważniejszych pięciu rynkach logistycznych w Niemczech wzrosła w pierwszym półroczu 2025 roku o 2,9 procenta do 8,96 euro za metr kwadratowy. Średnia stawka czynszu wzrosła o 9,1 procenta do 7,44 euro. Wzrost ten odzwierciedla również efekty nadgryzienia wcześniejszych wzrostów czynszów.
Rozwój popytu w różnych grupach użytkowników
Firmy transportowe i logistyczne były w pierwszym półroczu 2025 roku najsilniejszą grupą użytkowników. Ich udział w obrotach powierzchni wzrósł o pięć punktów procentowych do 36 procent. Udział firm handlowych, w tym sprzedawców internetowych, spadł o trzy punkty procentowe do 29 procent. Firmy produkcyjne osiągnęły 28 procent, co oznacza spadek o pięć punktów procentowych. Wzrost wśród dostawców usług logistycznych nastąpił pomimo istniejących rezerw powierzchni (tzw. 'szara pustostan'). Jednocześnie zaobserwowano, że firmy handlowe i przemysłowe coraz częściej zlecają usługi logistyczne na zewnątrz.
Brak mierzalnego wpływu przemysłu zbrojeniowego
Pomimo rosnącej liczby zleceń w sektorze zbrojeniowym, jak dotąd nie zaobserwowano efektu na rynku nieruchomości
przemysłowych i logistycznych. Oczekuje się jednak wzrostu liczby własnych inwestycji w hale produkcyjne – natomiast nie oczekuje się dodatkowego zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Oczekuje się jednak większej liczby własnych inwestycji w hale produkcyjne. Dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe nie jest spodziewane ze względu na specyficzne warunki produkcyjne w tym sektorze.
Prognoza na cały rok
„W świetle wciąż wymagających czasów dla niemieckiej gospodarki i dalszych niepewności – obecnie z powodu niejasności dotyczących ceł USA, które wpływają zarówno na kierunki eksportowe, jak i łańcuchy dostaw – prognoza jest bardzo trudna. Oczekuje się jednak przekroczenia pięciomilionowej granicy obrotu powierzchniami, co oznacza poziom analogiczny do obu poprzednich lat”, mówi Koepke.
Na cały rok 2025 CBRE prognozuje obrót powierzchniami na poziomie ponad pięciu milionów metrów kwadratowych, co odpowiadałoby poziomowi z poprzednich lat. Precyzyjniejsza prognoza jest według analizy trudna ze względu na niepewności gospodarcze – na przykład możliwe nowe cła USA. W średnim okresie sektor logistyczny powinien jednak skorzystać ze wzrostu inwestycji w infrastrukturę. Aktualne wskaźniki koniunkturalne sugerują, że faza pogorszenia koniunktury niemieckiej gospodarki zbliża się do końca. (av)
