LOGISTIK AUJOURD'HUI : Dans quelles régions y a-t-il actuellement davantage de vacance sur le marché allemand des biens immobiliers logistiques ?
Kuno Neumeier : La problématique de la vacance affecte les régions logistiques absolument phares telles que Duisburg et les villes adjacentes. Depuis la fin de l'année dernière, nous enregistrons ici une augmentation continue. Rien qu'à Duisburg et dans un rayon d'environ 15 kilomètres, nous avons plus de 200 000 mètres carrés de surface logistique qui sont déjà disponibles, ou qui seront mis sur le marché dans les prochains mois. Mais même des régions jeunes comme Leipzig affichent actuellement un taux de vacance élevé. Alors que, à Leipzig, cela concerne principalement les nouvelles constructions spéculatives, en Rhénanie du Nord-Westphalie, ce sont surtout des bâtiments existants qui sont vacants. Ici, la qualité, notamment en termes de conformité ESG, est absolument primordiale.
Quels sont les principaux facteurs qui jouent un rôle dans les vacances ?
La situation économique mondiale générale crée des incertitudes : la consommation diminue, les volumes de production se réduisent et donc aussi le volume chez les fournisseurs et les prestataires de services logistiques. Moins d'expansions, plus de consolidations et une retenue générale en sont la conséquence. En bref : la demande sur le marché immobilier logistique est plutôt modérée dans toute l'Allemagne. Par ailleurs, beaucoup de nouvelles constructions ont vu le jour ces dernières années, notamment en Allemagne
de l'Est. À long terme, celles-ci trouveront leurs preneurs, mais actuellement, nous avons effectivement un excédent d'offre ici.
Dans quelle mesure les vacances affectent-elles l'activité des prestataires de services logistiques ?
Pour les prestataires de services logistiques, le marché a tourné à 180 degrés – passant d'un marché d'offre à un marché de demande. Actuellement, on estime partout en Allemagne qu'il y a près de trois millions de places palettes libres – et cette tendance est à la hausse.
Pour rentabiliser leurs espaces et couvrir les coûts d'exploitation, ils doivent explorer de nouvelles voies. Même dans notre bourse des prestataires de services logistiques Logivisor.com, nous enregistrons de plus en plus de prestataires qui ont besoin de soutien dans la recherche d'un utilisateur approprié.
Comment décririez-vous la situation générale actuelle sur le marché allemand des biens immobiliers logistiques ?
Je dirais que la situation est stable, mais légèrement tendue. La situation économique en Allemagne, combinée à la situation géopolitique actuelle, se reflète également sur le marché immobilier logistique allemand : la menace de droits de douane à l'importation plus élevés de la part du gouvernement américain cause des troubles supplémentaires et renforce les incertitudes macroéconomiques.
Cette situation de marché offre-t-elle également des opportunités ? Si oui, pour qui ?
En raison de la baisse, des surfaces redeviennent disponibles dans des emplacements intéressants : une nouvelle situation pour le marché immobilier logistique
autrefois si tendu. La transformation de l'industrie automobile apporte également de nouveaux acteurs sur le marché, qui recherchent de nouveaux partenaires et une infrastructure adaptée. De plus, l'industrie de l'armement s'est – en raison de la situation mondiale actuelle – de plus en plus manifestée comme demandeur de surfaces sur le marché immobilier logistique en 2024.
D'autres protagonistes qui pourraient profiter de la bonne disponibilité de certaines superficies sont des entreprises en provenance de pays asiatiques, notamment de Chine. La Rhénanie du Nord-Westphalie est depuis des années une destination importante pour les entreprises asiatiques et elle est particulièrement attrayante pour les détaillants en ligne chinois grâce à sa bonne connexion trimodale.
Bien que la conjoncture industrielle générale soit en déclin, l'industrie de l'armement se porte mieux que jamais depuis longtemps. Plus de 100 000 mètres carrés de nouvelles surfaces ont été développés par le secteur Défense l'année dernière – une multiplication par dix par rapport aux années précédentes. De nouveaux projets ainsi que des extensions d'usines sont déjà en préparation pour les années à venir, et il y a également des approches constructives ici. À Görlitz, par exemple, le groupe d'armement KNDS a repris l'usine du fabricant de trains français Alstom. L'exploitation devait à l'origine être fermée. Grâce à la reprise, la production va désormais être réorientée vers l'armement et plus de la moitié des employés seront maintenus en poste.
Comment le marché allemand des biens immobiliers logistiques pourrait-il évoluer au cours de l'année 2025 ?
Cela dépendra certainement fortement de l'évolution de la situation économique nationale et internationale. D'une part, nous avons les développements en Ukraine, au Moyen-Orient ainsi qu'aux États-Unis avec les droits de douane à l'importation plus élevés prévus. D'autre part, nous avons aussi notre nouveau gouvernement, qui, espérons-le, s'efforcera de réduire la bureaucratie, ce qui est urgent, et développera, avec les autres pays européens, une stratégie claire pour une Europe forte. Le marché immobilier logistique est résilient, mais il a besoin d'une économie nationale forte pour continuer à croître.C'est-à-dire que les projets en cours sont bien remplis. Environ 2,6 millions de mètres carrés de surfaces immobilières logistiques sont actuellement en négociations concrètes avec les utilisateurs.
Il y a tellement de sujets importants que nous pouvons et devons aborder ensemble en 2025 ! Prenons par exemple le sujet de l'infrastructure de rechargement : nous devons absolument progresser ici et garantir un approvisionnement généralisé. Les biens immobiliers logistiques et les parcs d'activités peuvent apporter une contribution importante ici grâce à des installations photovoltaïques et éoliennes. Le sujet de la durabilité passe, bien entendu, quelque peu au second plan actuellement. Nous devons, même avec l'aide de la numérisation, créer plus de transparence et de rentabilité, car surtout dans la situation actuelle, la durabilité doit être abordable !
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