LOGISTIK HOY: ¿En qué regiones hay actualmente un aumento de vacantes en el mercado de inmuebles logísticos alemán?
Kuno Neumeier: El problema de los vacantes afecta a las regiones logísticas de primer nivel como Duisburgo y las ciudades circundantes. Aquí hemos observado un continuo aumento desde finales del año pasado. Solo en Duisburgo y en un radio de aproximadamente 15 kilómetros, tenemos más de 200.000 metros cuadrados de espacio logístico que ya están disponibles o que saldrán al mercado en los próximos meses. Pero también regiones nuevas como Leipzig muestran actualmente una alta tasa de vacantes. Mientras que en Leipzig afecta principalmente a nuevas construcciones especulativas, en Renania del Norte-Westfalia son sobre todo edificios existentes los que están vacíos. Aquí, la calidad, también en términos de conformidad con ESG, es absolutamente crucial.
¿Qué factores principales juegan un papel en los vacantes?
La situación económica mundial en general lleva a incertidumbres: el comportamiento del consumidor disminuye, los volúmenes de producción se reducen y, por lo tanto, también el volumen en proveedores y empresas de servicios logísticos. Menos expansiones, más consolidaciones y una reticencia general son la consecuencia. En resumen: la demanda en el mercado de inmuebles logísticos en Alemania es más bien moderada. Además, en Alemania del Este, por ejemplo, en los últimos años han
surgido muchas construcciones nuevas. A largo plazo, también encontrarán sus clientes, pero actualmente tenemos un exceso de oferta.
¿En qué medida afectan los vacantes al negocio de los proveedores de servicios logísticos?
Para los proveedores de servicios logísticos, el mercado se ha invertido 180 grados: de un mercado de oferta a uno de demanda. Actualmente, contamos en toda Alemania con aproximadamente tres millones de espacios libres para palets, y la tendencia va en aumento.
Para ocupar sus espacios y cubrir los costos en curso, deben buscar nuevos caminos. También en nuestra bolsa de proveedores de servicios logísticos, Logivisor.com, registramos cada vez más proveedores de servicios logísticos que necesitan apoyo para encontrar un usuario adecuado.
¿Cómo se puede describir la situación actual en el mercado alemán de inmuebles logísticos?
Yo diría que la situación es estable, pero ligeramente tensa. La situación económica en Alemania, junto con la situación geopolítica actual, también se refleja en el mercado alemán de inmuebles logísticos: la amenaza de aranceles de importación más altos por parte del gobierno de Estados Unidos genera una mayor inquietud y refuerza las incertidumbres macroeconómicas.
¿Se derivan oportunidades de esta situación de mercado? Si es así, ¿para quién?
Con la disminución se liberan nuevamente espacios en ubicaciones interesantes: una nueva situación para el alguna vez tan
tenso mercado de inmuebles logísticos. Además, la transformación de la industria automotriz trae nuevos actores al mercado, que a su vez buscan nuevos socios e infraestructura adecuada. Asimismo, la industria de defensa en 2024, debido a la situación mundial actual, ha aparecido más como demandante de espacios en el mercado de inmuebles logísticos.
Otros protagonistas que podrían aprovechar la buena disponibilidad de espacios son las empresas de países asiáticos, especialmente de China. Renania del Norte-Westfalia ha sido durante años un importante punto de referencia para las empresas asiáticas y, debido a su buena conexión de transporte trimodal, es particularmente atractivo para los comerciantes online chinos.
La coyuntura industrial general está en declive, pero a la industria de defensa le va mejor que nunca. Más de 100.000 metros cuadrados de volumen de nueva construcción fueron desarrollados por el sector de defensa el año pasado, una decuplicación en comparación con años anteriores. Nuevos proyectos y ampliaciones de plantas están en planificación para los próximos años, y también aquí hay enfoques constructivos. Así, en Görlitz, el consorcio de defensa KNDS ha asumido la planta del fabricante francés de trenes Alstom. La operación estaba inicialmente planeada para cerrarse. Con la adquisición, la producción ahora se convierte a defensa y más de la mitad de los empleados seguirán trabajando.
¿Cómo podría desarrollarse el mercado alemán de inmuebles logísticos a lo largo de 2025?
Esto dependerá sin duda del desarrollo futuro de la situación económica nacional e internacional. Tenemos por un lado los desarrollos en Ucrania, en el Medio Oriente y en los Estados Unidos con los inminentes aumentos de aranceles de importación. Pero por otro lado, también tenemos nuestro nuevo gobierno, que con suerte impulsará la urgente reducción de la burocracia y desarrollará conjuntamente con otros países europeos una estrategia clara para un Europa fuerte. El mercado de inmuebles logísticos es resiliente, pero necesita una economía doméstica fuerte para seguir creciendo. En principio, las líneas de proyectos están bien completadas. Aproximadamente 2,6 millones de metros cuadrados de espacio de inmuebles logísticos están ya hoy en negociaciones concretas con usuarios.
Hay tantos temas importantes que podemos y debemos abordar juntos en 2025. Solo tomemos el tema de la infraestructura de carga: aquí necesitamos urgentemente avanzar y garantizar un suministro generalizado. Los inmuebles logísticos y los parques industriales pueden hacer una importante contribución con instalaciones fotovoltaicas y eólicas. El tema de la sostenibilidad está, comprensiblemente, rezagado. Aquí debemos, también con la ayuda de la digitalización, crear más transparencia y eficiencia económica, porque especialmente en la situación actual, la sostenibilidad debe ser asequible.
Preguntas de Matthias
