Le marché allemand de l'immobilier industriel et logistique a atteint au premier semestre 2025 un chiffre d'affaires de surface d'environ 2,52 millions de mètres carrés. Cela correspond à une augmentation de 3,1 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le marché s'est ainsi légèrement élevé au-dessus du niveau des deux premiers semestres précédents, mais reste en deçà des années de pointe antérieures. C'est ce qui ressort d'une analyse actuelle du prestataire de services immobiliers Cbre.
Diminution de la part des nouvelles constructions
La part des nouvelles constructions dans le chiffre d'affaires total de surface s'est établie à 43 % au premier semestre. Par rapport à la même période de l'année précédente, cela représente une diminution de 16 points de pourcentage. De plus, le pipeline pour les surfaces construites de manière spéculative – c'est-à-dire les bâtiments sans pré-location – a diminué de 36 % en douze mois pour atteindre 810 000 mètres carrés.
« L'augmentation chez les entreprises logistiques est étonnante, car celles-ci ont, en raison de la conjoncture, des surfaces sous-utilisées significatives, appelées 'vacance grise'. En revanche, un élément positif est que de plus en plus d'entreprises commerciales et industrielles externalisent leur logistique afin de réduire les coûts et leur personnel », déclare Koepke.
Vacances immobilières variables selon les régions
Le taux de vacance pour
les grands entrepôts logistiques (Big Boxes) s'élevait à 4,1 % à la fin du deuxième trimestre 2025. Cela représente une diminution de 0,4 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent. Comparé au deuxième trimestre 2024, cela correspond à une augmentation de 0,9 point de pourcentage. Il existe des différences régionales notables : Alors que Halle/Leipzig affiche un taux de vacance de 9,5 % (augmentation de 3 points de pourcentage en douze mois), le taux à Magdebourg est de 8,9 % (augmentation de 8,4 points de pourcentage) et à Berlin de 8,5 % (diminution de 0,9 point de pourcentage en douze mois). Dans des marchés comme Karlsruhe, Basse-Bavière, Nuremberg, Sarrebruck et Stuttgart, il y a une occupation complète. Hambourg a maintenu un taux de vacance stable de 0 %. Munich (0,9 %) et Francfort-sur-le-Main (1,8 %) ont également enregistré des taux faibles.
Les grandes transactions dominent le secteur des nouvelles constructions
Malgré la baisse de la part des nouvelles constructions, les cinq plus grandes transactions du premier semestre concernaient entièrement des nouvelles constructions – toutes des utilisations propres. La plus grande transaction a été une utilisation propre par le détaillant alimentaire Netto avec 65 000 mètres carrés à Kremmen (District d'Oberhavel, Brandebourg). Dans l'ensemble, la part de l'utilisation propre dans le chiffre d'affaires de surface était de 27
%, soit deux points de pourcentage de plus que l'année précédente.
Les loyers continuent d'augmenter
Le loyer moyen maximal dans les cinq principaux marchés logistiques allemands a augmenté de 2,9 % au premier semestre 2025 pour atteindre 8,96 euros le mètre carré. Le loyer moyen a augmenté de 9,1 % à 7,44 euros. Cette augmentation reflète également les effets de rattrapage à la suite des hausses de loyer précédentes.
Évolution de la demande selon les groupes d'utilisateurs
Les entreprises de transport et de logistique ont été le principal groupe d'utilisateurs au premier semestre 2025. Leur part du chiffre d'affaires de surface a augmenté de cinq points de pourcentage pour atteindre 36 %. La part des entreprises commerciales, y compris celles en ligne, a diminué de trois points de pourcentage à 29 %. Les entreprises de production ont représenté 28 %, une diminution de cinq points de pourcentage. L'augmentation chez les prestataires logistiques s'est produite malgré les réserves de surface existantes (appelée "vacance grise"). Il a également été observé que les entreprises commerciales et industrielles externalisaient de plus en plus les services logistiques.
Aucune influence mesurable de l'industrie de l'armement
Bien que le volume des commandes dans le domaine de la défense soit en augmentation, aucun effet sur le marché de l'immobilier industriel et logistique n'est encore visible. On
s'attend cependant à une augmentation des utilisations propres de halls de production – un besoin supplémentaire en surfaces de stockage n'est cependant pas attendu. On s'attend toutefois à un plus grand nombre d'utilisations propres de halls de production. Un besoin supplémentaire en surfaces de stockage n'est pas attendu en raison des conditions spécifiques de production dans ce secteur.
Perspectives pour l'année complète
« Compte tenu des temps toujours difficiles pour l'économie allemande et des incertitudes persistantes – actuellement en raison de l'incertitude sur les droits de douane américains, qui influencent à la fois les directions d'exportation et les chaînes logistiques – une prévision est très difficile. Cependant, il est attendu que le chiffre d'affaires de surface de cinq millions de mètres carrés soit dépassé, atteignant ainsi un niveau comparable aux deux années précédentes », déclare Koepke.
Pour l'année entière 2025, Cbre prévoit un chiffre d'affaires de surface supérieur à cinq millions de mètres carrés, ce qui correspondrait au niveau des années précédentes. Une prévision plus précise est difficile selon les analyses en raison des incertitudes économiques – telles que de nouveaux droits de douane américains éventuels. À moyen terme, le secteur logistique devrait cependant bénéficier d'investissements croissants dans les infrastructures. Les indicateurs conjoncturels actuels suggèrent que la phase de faiblesse conjoncturelle de l'économie allemande touche à sa fin.
