Le volume des transactions sur le marché allemand de l'investissement en immobilier industriel et logistique a diminué de douze pour cent au premier semestre 2025 par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 2,63 milliards d'euros. Toutefois, une légère reprise a récemment été enregistrée, selon une analyse du prestataire de services immobiliers CBRE du 7 juillet. Ainsi, 1,44 milliard d'euros ont été attribués au deuxième trimestre 2025, contre 1,19 milliard au premier trimestre. Le rendement prime pour les biens immobiliers logistiques est resté stable à 4,4 pour cent.
« Nous avons pu observer au deuxième trimestre une reprise de la dynamique du marché allemand de l'investissement en immobilier industriel et logistique », a déclaré Kai Oulds, Responsable de l'investissement en logistique chez CBRE en Allemagne. « Il y a eu ainsi des transactions plus importantes impliquant des objets individuels allant de 50 à 100 millions d'euros. Cela ouvre un segment de marché qui était pour le moins inactif dernièrement », a ajouté Oulds.
En général, cette classe de taille représentait une part de 35 pour cent (plus 17 points de pourcentage). Le segment de 20 à 50 millions d'euros a également considérablement progressé de 22 points de pourcentage à 34 pour cent. En
revanche, la classe de taille de plus de 100 millions d'euros a diminué - sa part a chuté de 49 points de pourcentage pour n'atteindre que quatre pour cent. Cela était dû au recul significatif des transactions de portefeuille de 31 points de pourcentage à 14 pour cent.
Concernant les classes de risque, selon CBRE, des baisses significatives ont été observées dans les parts de Core-plus (moins huit points de pourcentage à 21 pour cent) ainsi que dans l'immobilier Value-Add (moins sept points de pourcentage à 29 pour cent). En revanche, les investissements dans des objets du segment Core (plus cinq points de pourcentage à 33 pour cent) ainsi que dans des produits opportunistes (plus quatre points de pourcentage à neuf pour cent) ont pu progresser. Ces deux classes de risque ainsi que les utilisateurs finaux (plus cinq points de pourcentage à huit pour cent) ont même constaté des augmentations absolues des volumes d'investissement par rapport à l'année précédente.
« Nous nous attendons à ce que les investissements Core continuent de gagner en importance », a déclaré Kristine Kühn, Directrice des Services de Conseil en Évaluation. « Parce que pour les produits Value-Add, nous constatons parfois une retenue régionale en raison d'une demande des utilisateurs un
peu plus faible récemment et ailleurs en raison d'une pénurie de produits. »
Alors que les investisseurs nationaux ont pu légèrement augmenter en valeur absolue leur part dans les transactions à 780 millions d'euros, les investisseurs internationaux ont toujours montré l'intérêt de loin le plus important pour les biens immobiliers logistiques allemands (moins quatre points de pourcentage à une part de 70 pour cent). Les investisseurs internationaux les plus actifs sont venus des États-Unis – ils ont investi 365 millions d'euros. Du côté des vendeurs, en revanche, les acteurs allemands avaient un poids nettement supérieur avec une part de 66 pour cent (plus 21 points de pourcentage).
Les acheteurs les plus actifs étaient les gestionnaires d'actifs/de fonds avec des investissements de 733 millions d'euros. Ils étaient suivis par les fonds immobiliers ouverts et spécialisés ainsi que les entreprises avec chacun environ 464 millions d'euros. Du côté des vendeurs également, les entreprises se sont montrées particulièrement actives avec 820 millions d'euros – même devant les développeurs/promoteurs de projets avec 641 millions d'euros.
« À la lumière des transactions actuellement en préparation, une revitalisation notable du marché est prévue pour le second semestre. Rien qu'en ce qui concerne les transactions de portefeuille, il devrait s'agir d'un à 1,5
milliard d'euros qui se trouvent actuellement sur le marché. En conséquence, un volume de transactions annuel à peu près au niveau de 2024 est attendu – à l'époque, 7,7 milliards d'euros avaient été investis », a déclaré Oulds.
« Les perspectives positives sur une fin de récession au cours de l'année en cours et une croissance dans les années suivantes préparent un bon fondement pour les perspectives sur le marché allemand de l'investissement immobilier, qui compte parmi les plus importants et les plus grands d'Europe », a déclaré Dr Jan Linsin, Responsable de la Recherche chez CBRE. « En particulier, le grand intérêt des investisseurs internationaux montre dans la reconfiguration globale des chaînes d'approvisionnement due aux motifs géopolitiques actuels que le marché allemand a beaucoup à offrir. »
Avec le paquet fiscal lancé par le gouvernement fédéral, des opportunités à moyen terme en résulteront, qui devraient être saisies avec audace au début de ce cycle actuel d'investissement immobilier. « Les derniers indicateurs de sentiment suggèrent que la plus grande économie d'Europe laissera derrière elle sa phase de faiblesse », a déclaré Linsin. « Le secteur de la logistique en particulier bénéficiera des investissements supplémentaires dans l'infrastructure locale. » Mettre en place des fondations pour l'avenir maintenant
